Forward Darlehen Anschlussfinanzierung

Was ist ein Forwarddarlehen bzw. wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Bei einem Forward Darlehen wird das „Zinssteigerungsrisiko“ vom Kreditnehmer auf eine Bank, Bausparkasse oder Versicherung übertragen. Die Zinsen sind in den letzten Jahren drastisch gefallen und fast jeder, bei dem heute eine Zinsfestschreibung ausläuft, kann jetzt seine Finanzierung zu günstigeren Zinsen verlängern. Die Kreditnehmer, bei denen die Zinsfestschreibung innerhalb der nächsten 5 Jahre ausläuft können nur hoffen, dass die Zinsen nicht wieder steigen oder das Risiko mit einem Forward Darlehen auf eine Bank, Versicherung oder Bausparkasse übertragen. Die Frage lautet also: „Wollen Sie das Zinssteigerungsrisiko tragen oder nicht?”

Wenn bei Ihnen z.B. eine Zinsbindung in 3, 4 oder auch 5 Jahren ausläuft, haben Sie folgende Möglichkeiten:

  • Erstens Sie lösen das verbleibende Darlehen beim Auslauf der Zinsbindung ab.
  • Zweitens Sie warten bis zum Zinsbindungsauslauf und verlängern das Darlehen dann zu dem dann marktüblichen Zins.
  • Drittens Sie warten nicht bis zum Auslauf der Zinsfestschreibung des bestehenden Darlehens, sondern verhandeln schon heute ihr Forward Darlehen und damit den Zins für morgen.

Die  Vorteile eines Forward Darlehens sind

  • Zinssicherheit bzw. Planungssicherheit
  • Sie verhandeln wenn Sie verhandeln können. Wenn Sie heute einen unbefristeten Arbeitsplatz haben und keine Probezeit haben, ist Ihre Verhandlungsposition recht gut.
  • Sollten die Zinsen wieder steigen, haben Sie bares Geld gespart.

Die Nachteile eines Forward Darlehens sind

  • Bei gleichbleibenden oder weiter fallenden Zinsen haben Sie einen zu hohen Zins abgeschlossen.
  • Sollten Sie Ihre Immobile verkaufen wollen oder müssen und ein Pfandtausch nicht möglich sein, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung bzw. Nichtabnahmeentschädigung fällig.

Worauf ist zu achten?

Sollten Sie aktuell mehrere Darlehen beim selben Darlehensgeber haben, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten aus der Zinsfestschreibung kommen und  im selben Grundbuch abgesichert sind, klären Sie ob Ihr jetziger Darlehensgeber die erstrangige Grundschuld frei gibt  bzw. den erstrangigen Teil frei gibt. Jede Bank, Bausparkasse und Versicherung möchte am liebsten die erstrangige Grundschuld haben, da diese die größte Sicherheit bietet. Einige Gesellschaften akzeptieren auch ausschließlich erstrangige Grundschulden bzw. akzeptieren keine Vorlasten im Grundbuch.

Klären Sie mit Ihrem jetzigen Darlehensgeber und auch den anderen Banken, Bausparkassen und Versicherungen mit denen Sie verhandeln, wie hoch sie jeweils den Wert ihrer Immobilie ansetzen. Das ist entscheidend für den Beleihungsauslauf und damit auch für den Zins des Forward Darlehens. Je nach Lage und Alter Ihrer Immobilie kann es sinnvoller sein eine Bank zu wählen die die Gegebenheiten vor Ort kennt oder evtl. auch nicht kennt.

Klären Sie auch, ob Sie aktuell eine Briefgrundschuld oder eine Buchgrundschuld haben und was Ihre Anbieter von Forward Darlehen benötigen. Unter Umständen kommen höhere Grundbuchkosten auf Sie zu.

Beachten Sie bitte, dass der Wettbewerb zwischen den Banken, Bausparkassen und Versicherungen größer wird, je kleiner der forward Zeitraum ist. Im Regelfall sollte man noch einen oder zwei Monate warten, wenn dadurch eine Jahresgrenze unterschritten wird. Die maximalen Zeiträume sind im Regelfall jährlich abgegrenzt also 12,24,36,48 und 50 Monate. Wenn Ihr Darlehen also in 37 Monaten ausläuft, sollte man evtl. noch einen Monat mit den Verhandlungen warten, da dann der Wettbewerb und damit der Zins für ein Forward Darlehen deutlich günstiger wird.

Es gibt Anbieter von Forward Darlehen, die die Umschuldungskosten übernehmen. Dieses sollten Sie beachten, wenn Sie in die finalen Verhandlungen gehen. Im Regelfall wird die bestehende Grundschuld an den neuen Darlehensgeber abgetreten und das ist günstiger als man meinen könnte.

Wenn Sie sich für ein Forward Darlehen das heißt für eine Anschlussfinanzierung entschieden haben bzw. wenn Sie sich für  Anbieterwechsel bei ihrer Baufinanzierung entschieden haben, nehmen Sie sicherheitshalber ca. 2 Monate vor dem Umschuldungstermin mit beiden Instituten Kontakt auf und klären mit beiden Finanzierungspartnern, ob alle erforderlichen Unterlagen zur Ablösung bzw. zur Umschuldung vorliegen. Grundsätzlich wird der Anbieter des Forwarddarlehens mit einer Vollmacht ausgestattet um alles Erforderliche für eine Umschuldung mit dem Institut welches abgelöst wird zu klären bzw. in die Wege zu leiten.

Vorzeitige und sofortige Zinsersparnis eine Alternative zum Forward Darlehen?

Bei bestehenden Baufinanzierungen ist der Zins im Regelfall schlechter als der heutige Marktzins. Wer nun seinen „alten“ Kreditvertrag vorzeitig aufheben lassen möchte, kann bei seiner Bank vorsprechen und auf Kulanz hoffen. Die Bank ist nur unter besonderen Umständen verpflichtet der Aufhebung eines Kreditvertrages zuzustimmen. Beispielsweise beim Verkauf einer Immobilie muss die Bank den Kreditvertrag vorzeitig abrechnen. Die Bank berechnet dann die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Das ist in etwa der entgangene Gewinn bis zum Ablauf der Zinsbindung.

Diese Situation führt gelegentlich dazu, dass Kunden mit Ihrer Bank, Versicherung oder Bausparkasse anstatt eines Forward Darlehen folgenden Deal eingehen.

Dieser Deal sieht in etwa so aus. Nehmen wir an, dass die Zinsfestschreibung  Ihres Darlehens noch ca. 3 Jahre läuft. Sie möchten aber keine 3 Jahre mehr warten und sofort Zinsen sparen.

Ihr jetziges Finanzinstitut kann Ihnen nun folgendes Angebot machen. Ihre Bank, Versicherung oder Bausparkasse verlängert Ihr  Darlehen vorzeitig für 10 Jahre zu einem Zins der deutlich über dem heutigen Marktzins für eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren liegt aber auch deutlich unter dem Zins, den Sie vor 7 Jahren abgeschlossen haben. Ihre Vorfälligkeitsentschädigung wird sozusagen in den neuen Zins eingepriesen und Sie zahlen über den erhöhten Zins die Vorfälligkeitsentschädigung in Raten über 10 Jahre ab.

Echtes oder unechtes Forward Darlehen?

Der Zeitpunkt für die Auszahlung  eines Forward Darlehens liegt immer in der Zukunft.

Meistens mindestens 12  oder wenigstens 6 Monate in der Zukunft.

Beim echten Forwarddarlehen beginnt die neue Zinsfestschreibung am Tag der Auszahlung. Wenn Ihr bestehendes Darlehen beispielsweise am 01.06.2019 ausläuft, beginnt das Forward Darlehen ebenfalls am 01.06.2019. Wenn Ihr Frowarddarlehen eine Zinsfestschreibung von 10 Jahren haben soll, würde im oben genannten Fall die neue Zinsfestschreibung vom 01.06.2019 bis zum 31.05.2029 laufen.

Beim unechten Forward Darlehen beginnt die neue Zinsfestschreibung mit dem Abschluss des Forward Darlehens . Wenn Sie beispielsweise am 01.06.2014 ein Forwarddarlehen mit Beginn am 01.06.2019 für 10 Jahre abschließen, hat ihr Forwarddarlehen keine Zinsfestschreibung von 10 Jahren sondern nur von 5 Jahren. Das bedeutet die Zinsfestschreibung des unechten Forwarddarlehen endet am 31.05.2024 und nicht am 31.05.2029. Unechte Forward Darlehen werden besonders häufig bei Instituten abgeschlossen die den Wettbewerb scheuen bzw. die keine marktgerechten Zinssätze haben.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um ein Forward Darlehen zu beantragen?

Wir bekommen häufiger die Frage gestellt, wann man ein Forward Darlehen günstig abschließen kann. Um diese Frage beantworten zu können, müssten wir in die Zukunft sehen können.

Da auch wir nicht wissen, ob oder wann die Zinsen steigen, können wir diese Frage nicht beantworten.

Da viele Banken günstige Forward Darlehen erst in den letzten 36 Monaten vor dem Ablauf der Zinsfestschreibung anbieten, sollte man gegebenenfalls diese Frist abwarten. Zumindest dann, wenn man nur noch wenige Monate von diesem Termin entfernt ist.

Worauf sollte man achten, wenn man ein Forward Darlehen günstig abschließen möchte?

Wenn man Forward Darlehen vergleichen möchte, sollte man sich auch die Angebote der Versicherungen einholen. Bei Zinsfestschreibungen von 15 Jahren oder 20 Jahren sind die Versicherer im Regelfall günstiger als die Banken. Außerdem bieten viele Versicherer Forward Darlehen schon 5 Jahre im Voraus an, während die meisten Banken dieses erst 36 Monate im Voraus anbieten.

Was kostet ein Forward Darlehen?

Hier kommt es zunächst darauf an, ob man ein Forward Darlehen bei dem jetzigen Institut abschließt also nur verlängert oder ob man die Bank, Versicherung oder Bausparkasse wechselt.

Bei einem Wechsel kommen zu dem Forward Aufschlag noch die Kosten für die Abtretung der Grundschuld. Diese Kosten können Sie mit dem Nebenkostenrechner berechnen. Der Zinsaufschlag für den Forward Zeitraum liegt je nach Institut bei 0,02% bis 0,03% pro Monat wobei die ersten 6 Monate im Regelfall keinen Forward Aufschlag haben.

Eine grobe Zinsberechnung können Sie mit unserem online Zinsrechner  selber berechnen. Wenn Sie es genau wissen möchten, vereinbaren Sie einen Termin in unserem Onlinebüro oder im Büro bei uns in Sögel im Emsland.

Worauf sollte man achten, wenn man ein Forward Darlehen vergleichen möchte?

Auf folgende 3 Dinge sollte man auf jeden Fall achten.

  1. Zum einen ist es sehr wichtig, dass man bei einem Wechsel der Bank, Bausparkasse oder Versicherung klärt, welche Sicherheiten (Grundschulden) freigegeben werden.
  2. Zum anderen ist es wichtig, den richtigen Zeitpunkt für die Freigebe der Sicherheiten zu klären. Dieses gilt insbesondere bei Kündigungen nach § 489 BGB. Da die Kündigungsfrist erst 10 Jahre nach Vollauszahlung des bestehenden Darlehens beginnt.
  3. Wichtig zu wissen ist auch, ob das Beleihungsobjekt zur Bank passt.

Es gibt Banken, die finanzieren z.B. Wohnungen nur, wenn diese im Erdgeschoss liegen oder wenn das Haus maximal 4 Wohnungen hat.

Auch die Lage des Beleihungsobjektes kann Einfluss auf die Bank oder Versicherung haben. Es gibt z.B. Banken, die erst ab einem gewissen Bodenrichtwert eine Finanzierung begleiten. Günstige Forwarddarlehen bieten einige Banken auch nur an, wenn das Beleihungsobjekt innerhalb von geschlossenen Ortschaften liegt.

Fallbeispiele Forward Darlehen aus der Praxis

Die Eheleute Albers aus Papenburg wollten im Dezember 2013 einen Vergleich für Forward Darlehen für Ihre im Juli 2018 auslaufende Zinsfestschreibung haben. Albers haben sich für das Angebot der AXA entschieden. Die Kunden können beim Forward Darlehen der AXA Sondertilgungen leisten und den Tilgungssatz einmal jährlich kostenlos ädern. Diese Flexibilität und der günstige Zins hat die Eheleute Albers überzeugt.

Im Januar 2014 haben die Eheleute Meyer aus Lingen ein günstiges Forward Darlehen und ein günstiges Annuitätendarlehen gesucht. Bei uns haben Sie beides gefunden und bei der Hannoverschen Leben abgeschlossen. Die Eheleute wollten eine Zinsfestschreibung von 30 Jahren haben und der Zinssatz für eine Zinsfestschreibung von 30 Jahren ist bei der Hannoverschen Leben sehr gut. Beim Vergleich der Forward Zinssätze hatte die Hannoversche Leben die günstigsten Zinssätze.

Das Angebot der ERGO Versicherung hat die Eheleute Müller aus Haselünne im April 2014 überzeugt. Auch bei den Eheleuten Müller war eine Zinsbindung schon ausgelaufen und ein weiteres Darlehen läuft 2016 aus. Auch Müller wollten eine möglichst lange Zinsfestschreibung. Die ERGO hatte für die Zinsfestschreibung mit 30 Jahren das überzeugendste Angebot. Das Forwarddarlehen wurde für 10 Jahre von 2016 bis 2026 verlängert und das Annuitätendarlehen für 30 Jahre.

Herr und Frau Brake aus Esterwegen haben sich im Juni 2014 für ein Forward Darlehen der PSD Bank Nord entschieden. Ihre jetzige Zinsfestschreibung endet im Juni 2017. Interesse an einem Forward Darlehen hatten die Eheleute schon im Januar 2014. Da die PSD Nord aber maximal 36 Monate Forward Zeitraum akzeptiert und das Angebot der PSD Nord deutlich günstiger war und ist als der beste Wettbewerber hatten sich die Eheleute Brake entschieden bis zum Juni 2014 zu warten. Der Vergleich der Zinssätze im Januar hat die Eheleute überzeugt, noch zu warten, bis die 3 Jahresfristerreicht wurde.

Familie Stevens aus Lindern hat im April 2014 ein Forward Darlehen bei der DKB abgeschlossen. Die jetzige Zinsfestschreibung endet im September 2018 und der Zins und die Flexibilität waren bei der DKB unschlagbar. Die Eheleute Stevens haben 10 % Sondertilgungsmöglichkeit und können zusätzlich noch den Tilgungssatz verändern.
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Johannes K aus Lathen hat im Juli 2014 zwei Forwarddarlehen abgeschlossen. Ein Darlehen wurde bei der Sparkasse Emsland und ein Darlehen bei der DSL Bank abgeschlossen. Die Sparkasse kennt sich in der Region gut aus und hat eine Finanzierung in Hilter verlängert. Während die DSL Bank ein Forward Darlehen für ein Objekt in Lathen gemacht hat.

Die Eheleute Göhrs aus Löningen wollten einen Vergleich für ein Forwarddarlehen für ein 6 Familienhaus haben.  Das Angebot der MHB passte am besten, da die MHB den vorgegebenen Beleihungswert akzeptiert. Beim Vergleich der Zinssätze ist auch immer darauf zu achten, wie die Banken den Objektwert ermitteln.

Herr Weber aus Dörpen haben sich nach dem Zinsvergleich für das Forward Darlehen der DSL Bank entschieden, da die DSL Bank kein Problem mit der Vorlast im Grundbuch hatte.

Frau Biehl aus Köln hat sich für ein Forward Darlehen bei der ING DiBa entschieden. Der Vergleich der Zinssätze hat zwar ergeben, dass z.B. die DSL Bank und die Commerzbank etwas günstiger gewesen wären, allerdings hätte Frau Bilstein dann die Kosten für die Abtretung der Grundschulden tragen müssen.

Die Eheleute Gerdes  aus Lastrup haben sich im August 2014 nach dem Vergleich der angebotenen Forwarddarlehen für das Angebot der Commerzbank entschieden. Beim Beleihungsauslauf von unter 60% war das Angebot der Commerzbank am günstigsten.

Herr und Frau Möller aus Cloppenburg haben im Internet günstige Forward Darlehen gesucht und haben sich im September 2014 für das Angebot der DSL Bank entschieden, da diese Bank für einen Forward Zeitraum von 5 Jahren den günstigsten Zins hatte.

Herr Jansen aus Papenburg hat im September 2014 ein Forward Darlehen ohne Zinsaufschlag für 3 Jahre gesucht. Dieses konnten auch wir ihm leider nicht bieten. Mit dem Zins der Sparda Münster war Herr Jansen aber so gut zufrieden, das er das Angebot angenommen hat.

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