Tipps und Tricks für Baufinanzierer

Finanzierung ohne Grundschuld

Seit kurzem bieten einige Banken auch die Möglichkeit einen Teil der Baufinanzierung als sogenanntes Privatdarlehen, also ohne grundbuchliche Absicherung abzuschließen.

Wenn der gesamte Finanzierungsbedarf z.B. 300.000,- Euro  ist und man nun 270.000,- Euro mit grundbuchlicher Absicherung finanziert und 30.000,- Euro ohne grundbuchliche Absicherung, bekommt man für 270.000,- Euro einen Top Zinssatz und für 30.000,- Euro einen etwas schlechteren Zinssatz.

Bezogen auf die geamte Finanzierungssumme von 300.000,- Euro ist der „Mischzinssatz“ günstiger, als wenn die gesamte Summe abgesichert worden wäre.

Außerden müssen beide Darlehen nicht zwingend bei der selben Bank aufgenommen werden und man kann sich für beide Darlehen den günstigsten Anbieter aussuchen.

Weiterer Vorteil dieser Finanzierungsvariante, das Privatdarlehen kann flexibler zurückgezahlt werden, da eine Vorfälligkeitsentschädigung anders berechnet wird, als beim Baufinanzierungsdarlehen mit grundbuchlicher Absicherung.

Optimierung mehrerer Forward Darlehen

Sollten Sie Ihre Immobilie über mehrere Darlehen finanziert haben, die zu unterschiedlichen Terminen auslaufen, können Sie eventuell mit dem Darlehen, welches zuerst ausläuft, bzw. aus der Zinsfestschreibung kommt, Ihre gesamte Baufinanzierung optimieren.

Erhöhen Sie einfach die Darlehenssumme für das Darlehen, welches zuerst fällig wird, bis zur ursprünglichen Darlehenssumme und leisten mit dem Differenzbetrag zwischen Restvaluta und ursprünglichem Darlehensbetrag eine Sondertilgung bei den Darlehen, die später aus der Zinsfestschreibung kommen. Dadurch reduzieren Sie die Darlehenssumme, für die teuren Darlehen, die einen längeren Forward Zeitraum haben.

Außerdem sparen Sie sofort Zinsen bei den Darlehen, die in den Folgejahren fällig werden.

Haushaltsrechnung zum Rentenbeginn

Je nach Aufbau der Finanzierung kommt auch eine kalkulatorische Annuität zum Tragen. Die kalkulatorische Annuität ist eine fiktive Finanzierungsbelastung nach Ablauf der Zinsfestschreibung.

Die kalkulatorische Annuität reduziert sich bei Verlängerung der Zinsfestschreibung, daher ist insbesondere bei Personen fortgeschrittenen Alters eine langfristige Zinsfestschreibung trotz Zinsaufschlag zu empfehlen.

Alternativ kann man die Finanzierung auch endfällig gegen einen Bausparvertrag abschließen. Dadurch erhöht sich im Regelfall zwar der Effektivzins aber die monatliche Belastung kann unter Umständen reduziert werden. Diese Art der Baufinanzierung ist insbesondere bei vermieteten Objekten zu empfehlen, kann aber auch bei eigengenutzten Objekten verwandt werden.

Bei einigen Banken kann man die fiktive Finanzierungsbelastung umgehen, indem man der Bank schriftlich mitteilt, dass man einen Hausverkauf zu einem späteren Zeitpunkt plant. Ob man das Haus tatsächlich verkauft steht auf einem anderen Blatt…

Aufteilung der Baufinanzierung in mehrere Darlehen

Es gibt viele Gründe, die für eine Aufteilung der gesamten Baufinanzierung auf mehrere

Darlehen sprechen. Beispielsweise kann man die bereitstellungszinsfreie Zeit optimieren. Bei einem Neubau wird in Regelfall nach Baufortschritt ausgezahlt und man kann die Darlehen mit unterschiedlichen bereitstellungszinsfeien Zeiträumen ausstatten. Ebenso kann man einzelne Darlehen mit einer Sondertilgungsmöglichkeit ausstatten und man braucht nicht die gesamte Immobilienfinanzierung durch eine Sondertilgungsmöglichkeit verteuern, die häufig nur selten genutzt wird.

Durch die Aufteilung der gesamten Hausfinanzierung auf mehrere Darlehen kann man die Vorteile von kurzen Zinsfestschreibungszeiträumen mit den Vorteilen von langen Zinsfestschreibungszeiträumen kombinieren. Die gesamte Baufinanzierung langfristig z.B. für 30 Jahre festzuschreiben macht keinen Sinn, da Darlehen während dieser Zeit getilgt werden und man dann einen Zinsaufschlag für Zinssicherheit auch für den Teil der Finanzierung zahlt, den man nicht benötigt. Wenn z.B. eine Darlehenssumme von 50.000,- Euro nach 15 Jahren getilgt ist, braucht man diese 50.000,- Euro auch nur für 15 Jahre festzuschreiben und nicht für 30 Jahre. Je kürzer der Zinsfestschreibungszeitraum, desto günstiger ist der Zins.

Wenn Sie sich die monatliche Rate leisten können, fragen Sie nach einem Volltilgerdarlehen. Falls Ihnen dieses für die gesamte Hausfinanzierung zu teuer ist, versuchen Sie die Finanzierung in mehrere Darlehen aufzuteilen und lassen sich dann zumindest für ein Darlehen eine Volltilgung anbieten. Angenommen Sie benötigen 300.000,- Euro, dann könnten Sie z.B. 250.000,- Euro mit 2% tilgen und 50.000,- Euro als Volltilgerdarlehen mit einem Tilgungssatz ausstatten, bei dem das Darlehen während der Zinsfestschreibung zurückgezahlt ist.

Optimierung von Beleihungsausläufen

Die Zinssätze für Baufinanzierungen hängen immer vom Beleihungsauslauf also vom eingesetzten Eigenkapital ab. Also je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto günstiger ist der Zins der Bank. Falls Sie z.B. eine Renten- oder Lebensversicherung haben, die Sie für Ihre Altersvorsoge behalten möchten, überlegen Sie sich, ob Sie diese zumindest als Zusatzsicherheit zur Verfügung stellen möchten. Dadurch können Sie unter Umständen einige Tausend Euro an Zinsen sparen.

Meistens gibt es bei Banken bzw. bei Finanzierungen Schwellenwerte ab denen es zum „Zinssprung“ kommt. Das führt dazu, dass man unter Umständen durch den Einsatz von 1.000,- Euro oder 2.000,- Euro mehr Eigenkapital bei der gesamten Finanzierung mehrere Tausend Euro Zinsen sparen kann.

Wenn Ihnen etwas Eigenkapital fehlt, kann man diese auch bei einer anderen Bank aufnehmen. Es gibt Banken, die sich genau hierauf spezialisiert haben.

Falls jemand für Sie eine Bürgschaft z.B. über 5.000,- Euro, 10.000,- Euro oder 20.000,- Euro übernehmen kann, hat das den gleichen Effekt wie Eigenkapital in dieser Höhe.

Nutzung von Finanzierungsaktionen

Fragen Sie gezielt nach Sonderrabatten oder Sonderaktionen. Es gibt immer wieder tolle Angebote für die verschiedensten Zwecke.

Aktionen können z.B. sein.

– Zinsrabatte für Häuser in bestimmten Neubaugebieten oder Postleitzahlengebieten

– Zinsrabatte für KfW Darlehen (der Zins für KfW Darlehen ist verhandelbar!)

– Anrechnung von KfW Darlehen im Beleihungsauslauf (KfW Darlehen werden bei der

„Zinsermittlung“ behandelt wie Eigenkapital)

– Keinen Zinsaufschlag für längere Zinsfestschreibungszeiträume

– Zinsrabatt für Darlehen ab 200.000,- oder 300.000,- Euro

– Zinsrabatt für Umschuldungen oder Kaufpreisfinanzierungen (die Neubaufinanzierung

kann teurer sein)

– Zinsnachlass für die Absicherung des Zinsänderungsrisikos durch den Abschluss eines

Bausparvertrages

– Zinsnachlass für höhere Tilgungssätze

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