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Tipps und Tricks für Baufinanzierer

Optimierung mehrerer Forward Darlehen

Sollten Sie Ihre Immobilie über mehrere Darlehen finanziert haben, die zu unterschiedlichen Terminen auslaufen, können Sie eventuell mit dem Darlehen, welches zuerst ausläuft, bzw. aus der Zinsfestschreibung kommt, Ihre gesamte Baufinanzierung optimieren.

Erhöhen Sie einfach die Darlehenssumme für das Darlehen, welches zuerst fällig wird, bis zur ursprünglichen Darlehenssumme und leisten mit dem Differenzbetrag zwischen Restvaluta und ursprünglichem Darlehensbetrag eine Sondertilgung bei den Darlehen, die später aus der Zinsfestschreibung kommen. Dadurch reduzieren Sie die Darlehenssumme, für die teuren Darlehen, die einen längeren Forward Zeitraum haben.

Außerdem sparen Sie sofort Zinsen bei den Darlehen, die in den Folgejahren fällig werden.

Haushaltsrechnung zum Rentenbeginn

Je nach Aufbau der Finanzierung kommt auch eine kalkulatorische Annuität zum Tragen. Die kalkulatorische Annuität ist eine fiktive Finanzierungsbelastung nach Ablauf der Zinsfestschreibung.

Die kalkulatorische Annuität reduziert sich bei Verlängerung der Zinsfestschreibung, daher ist insbesondere bei Personen fortgeschrittenen Alters eine langfristige Zinsfestschreibung trotz Zinsaufschlag zu empfehlen.

Alternativ kann man die Finanzierung auch endfällig gegen einen Bausparvertrag abschließen. Dadurch erhöht sich im Regelfall zwar der Effektivzins aber die monatliche Belastung kann unter Umständen reduziert werden. Diese Art der Baufinanzierung ist insbesondere bei vermieteten Objekten zu empfehlen, kann aber auch bei eigengenutzten Objekten verwandt werden.

Bei einigen Banken kann man die fiktive Finanzierungsbelastung umgehen, indem man der Bank schriftlich mitteilt, dass man einen Hausverkauf zu einem späteren Zeitpunkt plant. Ob man das Haus tatsächlich verkauft steht auf einem anderen Blatt…

Aufteilung der Baufinanzierung in mehrere Darlehen

Es gibt viele Gründe, die für eine Aufteilung der gesamten Baufinanzierung auf mehrere

Darlehen sprechen. Beispielsweise kann man die bereitstellungszinsfreie Zeit optimieren. Bei einem Neubau wird in Regelfall nach Baufortschritt ausgezahlt und man kann die Darlehen mit unterschiedlichen bereitstellungszinsfeien Zeiträumen ausstatten. Ebenso kann man einzelne Darlehen mit einer Sondertilgungsmöglichkeit ausstatten und man braucht nicht die gesamte Immobilienfinanzierung durch eine Sondertilgungsmöglichkeit verteuern, die häufig nur selten genutzt wird.

Durch die Aufteilung der gesamten Hausfinanzierung auf mehrere Darlehen kann man die Vorteile von kurzen Zinsfestschreibungszeiträumen mit den Vorteilen von langen Zinsfestschreibungszeiträumen kombinieren. Die gesamte Baufinanzierung langfristig z.B. für 30 Jahre festzuschreiben macht keinen Sinn, da Darlehen während dieser Zeit getilgt werden und man dann einen Zinsaufschlag für Zinssicherheit auch für den Teil der Finanzierung zahlt, den man nicht benötigt. Wenn z.B. eine Darlehenssumme von 50.000,- Euro nach 15 Jahren getilgt ist, braucht man diese 50.000,- Euro auch nur für 15 Jahre festzuschreiben und nicht für 30 Jahre. Je kürzer der Zinsfestschreibungszeitraum, desto günstiger ist der Zins.

Wenn Sie sich die monatliche Rate leisten können, fragen Sie nach einem Volltilgerdarlehen. Falls Ihnen dieses für die gesamte Hausfinanzierung zu teuer ist, versuchen Sie die Finanzierung in mehrere Darlehen aufzuteilen und lassen sich dann zumindest für ein Darlehen eine Volltilgung anbieten. Angenommen Sie benötigen 300.000,- Euro, dann könnten Sie z.B. 250.000,- Euro mit 2% tilgen und 50.000,- Euro als Volltilgerdarlehen mit einem Tilgungssatz ausstatten, bei dem das Darlehen während der Zinsfestschreibung zurückgezahlt ist.

Optimierung von Beleihungsausläufen

Die Zinssätze für Baufinanzierungen hängen immer vom Beleihungsauslauf also vom eingesetzten Eigenkapital ab. Also je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto günstiger ist der Zins der Bank. Falls Sie z.B. eine Renten- oder Lebensversicherung haben, die Sie für Ihre Altersvorsoge behalten möchten, überlegen Sie sich, ob Sie diese zumindest als Zusatzsicherheit zur Verfügung stellen möchten. Dadurch können Sie unter Umständen einige Tausend Euro an Zinsen sparen.

Meistens gibt es bei Banken bzw. bei Finanzierungen Schwellenwerte ab denen es zum „Zinssprung“ kommt. Das führt dazu, dass man unter Umständen durch den Einsatz von 1.000,- Euro oder 2.000,- Euro mehr Eigenkapital bei der gesamten Finanzierung mehrere Tausend Euro Zinsen sparen kann.

Wenn Ihnen etwas Eigenkapital fehlt, kann man diese auch bei einer anderen Bank aufnehmen. Es gibt Banken, die sich genau hierauf spezialisiert haben.

Falls jemand für Sie eine Bürgschaft z.B. über 5.000,- Euro, 10.000,- Euro oder 20.000,- Euro übernehmen kann, hat das den gleichen Effekt wie Eigenkapital in dieser Höhe.

Nutzung von Finanzierungsaktionen

Fragen Sie gezielt nach Sonderrabatten oder Sonderaktionen. Es gibt immer wieder tolle Angebote für die verschiedensten Zwecke.

Aktionen können z.B. sein.

- Zinsrabatte für Häuser in bestimmten Neubaugebieten oder Postleitzahlengebieten

- Zinsrabatte für KfW Darlehen (der Zins für KfW Darlehen ist verhandelbar!)

- Anrechnung von KfW Darlehen im Beleihungsauslauf (KfW Darlehen werden bei der

„Zinsermittlung“ behandelt wie Eigenkapital)

- Keinen Zinsaufschlag für längere Zinsfestschreibungszeiträume

- Zinsrabatt für Darlehen ab 200.000,- oder 300.000,- Euro

- Zinsrabatt für Umschuldungen oder Kaufpreisfinanzierungen (die Neubaufinanzierung kann teurer sein)

- Zinsnachlass für die Absicherung des Zinsänderungsrisikos durch den Abschluss eines Bausparvertrages

- Zinsnachlass für höhere Tilgungssätze

Steigen die Zinsen oder nicht?

 

Leider können auch wir diese Frage nicht beantworten.

Wir hören immer wieder, dass die Zinsen nicht steigen können, da die Staaten in Europa zu stark verschuldet sind und sich steigende Zinsen nicht leisten können. Diese Argumentation teilen wir bedingt. Es gibt auch Gründe, die für steigende Zinsen in Deutschland sprechen. Einige dieser Gründe möchten wir Ihnen in dieser Mail nennen.

EZB-Chef Mario Draghi hat angekündigt alles Notwendige zu unternehmen, um die Inflationsrate im Euroraum zu erhöhen.

Die Maßnahmen der EZB haben dazu geführt, dass die Zinsen so niedrig sind wie nie. Die Ölpreisentwicklung hat in der Vergangenheit einen erheblichen Anteil an der Inflationsentwicklung gehabt. Da der Ölpreis vom Januar 2016 bis heute (November 2016) um ca. 50% gestiegen ist, wird die Inflationsrate in den nächsten Monaten steigen.

Das könnte zur Folge haben, dass Herr Draghi die Anleihenkäufe reduziert oder stoppt und die Zinsen wieder steigen werden.

Der zweite Grund für einen möglichen Zinsanstieg in Deutschland ist die weitere „Angleichung“ der Zinssätze in Europa.

So zahlt z.B. Portugal am (20.10.2016) nur 3,14% mehr für eine 10 jährige Staatsanleihe als Deutschland. Vor 4 Jahren (2012) musste Portugal noch deutlich über 10% mehr für eine 10 jährige Staatsanleihe zahlen als Deutschland. Sollte Deutschland noch stärker in die Haftung für die Verbindlichkeiten der Nachbarländer genommen werden, könnten die Zinssätze in Deutschland steigen und in den anderen europäischen Ländern weiter fallen.

Dieses Szenario wünschen sich die Befürworter der Eurobonds und es würde auch den überschuldeten Nachbarländern helfen.

Finanztipp Volltilgung

Wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen möchten und eine etwas höhere Tilgung zahlen können bzw. möchten lassen Sie sich auch eine Kombination aus Volltilgerdarlehen und Annuitätendarlehen mit 1% Tilgung anbieten.  Bevor Sie beispielsweise ein Annuitätendarlehen über 200.000,- Euro mit 3% Tilgung abschließen, lassen Sie sich alternativ auch z.B. 170.000,- Euro mit 1% Tilgung und 30.000,- Euro als Volltilgungsdarlehen anbieten. Volltilgerdarlehen bekommen bei fast allen Banken einen Zinsrabatt.

Gleiches gilt natürlich auch bei Forward Darlehen.

Finanztipp Sonderaktionen:

Wenn Sie Forward Darlehen vergleichen, versuchen Sie auch auf Sonderaktionen einzelner Banken oder Versicherungen zu achten. Immer wieder werden bei ausgesuchten Finanzierungspartnern die zuschlagsfreien Zeiträume von 6 auf 12 oder mehr Monate verlängert. So bietet z.B. die PSD Hessen-Thüringenbis zum 30.01.2015 Forward Darlehen mit einem zuschlagfreien Zeitraum von 14 Monaten an.

Andere Institute reduzieren im Aktionszeitraum die Höhe der Forward Zuschläge.

Wann ist der richtige Zeitpunkt, um ein Forward Darlehen zu beantragen?

Wir bekommen häufiger die Frage, wann man ein Forward Darlehen günstig abschließen kann. Um diese Frage beantworten zu können, müssten wir in die Zukunft sehen können.

Da auch wir nicht wissen, ob oder wann die Zinsen steigen, können wir diese Frage nicht beantworten.

Da viele Banken günstige Forward Darlehen erst in den letzten 36 Monaten vor dem Ablauf der Zinsfestschreibung anbieten, sollte man gegebenenfalls diese Frist abwarten. Zumindest dann, wenn man nur noch wenig Monte von diesem Termin entfernt ist.

Worauf sollte man achten, wenn man ein Forward Darlehen günstig abschließen möchte?

Wenn man Forward Darlehen vergleichen möchte, sollte man sich auch die Angebote der Versicherungen einholen. Bei Zinsfestschreibungen von 15 Jahren oder 20 Jahren sind die Versicherer im Regelfall günstiger als die Banken. Außerdem bieten viele Versicherer Forward Darlehen schon 5 Jahre im Voraus an, während die meisten Banken dieses erst 36 Monate im Voraus anbieten.

Was kostet ein Forward Darlehen?

Hier kommt es zunächst darauf an, ob man ein Forward Darlehen bei dem jetzigen Institut abschließt also nur verlängert oder ob man die Bank, Versicherung oder Bausparkasse wechselt.

Bei einem Wechsel kommen zu dem Forward Aufschlag noch die Kosten für die Abtretung der Grundschuld. Diese Kosten können Sie mit dem Nebenkostenrechner berechnen. Der Zinsaufschlag für den Forward Zeitraum liegt je nach Institut bei 0,02% bis 0,03% pro Monat wobei die ersten 6 Monate im Regelfall keinen Forward Aufschlag haben.

Eine grobe Zinsberechnung können Sie mit unserem online Zinsrechner  selber berechnen. Wenn Sie es genau wissen möchten, vereinbaren Sie einen Termin in unserem Onlinebüro oder im Büro bei uns in Sögel im Emsland.

Worauf sollte man achten, wenn man ein Forward Darlehen vergleichen möchte?

Auf folgende 3 Dinge sollte man auf jeden Fall achten.

  1. Zum einen ist es sehr wichtig, dass man bei einem Wechsel der Bank, Bausparkasse oder Versicherung klärt, welche Sicherheiten (Grundschulden) freigegeben werden.
  2. Zum anderen ist es wichtig, den richtigen Zeitpunkt für die Freigebe der Sicherheiten zu klären. Dieses gilt insbesondere bei Kündigungen nach § 489 BGB. Da die Kündigungsfrist erst 10 Jahre nach Vollauszahlung des bestehenden Darlehens beginnt.
  3. Wichtig zu wissen ist auch, ob das Beleihungsobjekt zur Bank passt.

Es gibt Banken, die finanzieren z.B. Wohnungen nur, wenn diese im Erdgeschoss liegen oder wenn das Haus maximal 4 Wohnungen hat.

Auch die Lage des Beleihungsobjektes kann Einfluss auf die Bank oder Versicherung haben. Es gibt z.B. Banken, die erst ab einem gewissen Bodenrichtwert eine Finanzierung begleiten. Günstige Forwarddarlehen bieten einige Banken auch nur an, wenn das Beleihungsobjekt innerhalb von geschlossenen Ortschaften liegt.

Link Empfehlung zum Thema Hypothekenzinsen

http://www.daserste.de/information/politik-weltgeschehen/morgenmagazin/service/service-hypothekenzinsen-100.html

KFW Konditionenuebersicht Endkreditnehmer

KFW Konditionenuebersicht

KfW Konditionssenkung per 16.07.2014

Programm Laufzeit/tilgungsfreie Anlaufjahre / Zinsbindung Änderung
Altersgerecht Umbauen (159) 10/10/10 - 10 BP
Altersgerecht Umbauen (159) 10/2/10 - 5 BP
Altersgerecht Umbauen (159) 20/3/10 - 10 BP
Altersgerecht Umbauen (159) 30/5/10 - 10 BP
Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167) 10/2/10 - 10 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (124) 10/10/10 - 10 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (124) 20/3/5 - 10 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (124) 20/3/10 - 10 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (124) 35/5/5 - 10 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (124) 35/5/10 - 10 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (134) 10/10/10 - 10 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (134) 20/3/5 - 10 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (134) 20/3/10 - 10 BP

Quelle: KfW

Was ist ein Forward Darlehen oder eine Anschlussfinanzierung

Was ist ein Forward Darlehen bzw. wie funktioniert ein Forward Darlehen?

Bei einem Forward Darlehen wird das „Zinssteigerungsrisiko“ vom Kreditnehmer auf eine Bank, Bausparkasse oder Versicherung übertragen.

Die Zinsen sind in den letzten Jahren drastisch gefallen und fast jeder, bei dem heute eine Zinsfestschreibung ausläuft, kann jetzt seine Finanzierung zu günstigeren Zinsen verlängern.

Die Kreditnehmer, bei denen die Zinsfestschreibung innerhalb der nächsten 5 Jahre ausläuft können nur hoffen, dass die Zinsen nicht wieder steigen oder das Risiko auf eine Bank, Versicherung oder Bausparkasse übertragen. Die Frage lautet also: „ wollen Sie das Zinssteigerungsrisiko tragen oder nicht. „

Wenn bei Ihnen z.B. eine Zinsbindung in 3, 4 oder auch 5 Jahren ausläuft, haben Sie folgende Möglichkeiten.

-        Erstens Sie lösen das verbleibende Darlehen beim Auslauf der Zinsbindung ab.

-         Zweitens Sie warten bis zum Zinsbindungsauslauf und verlängern das Darlehen dann zu dem dann marktüblichen Zins.

-        Drittens Sie warten nicht bis zum Auslauf der Zinsfestschreibung des bestehenden Darlehens sondern verhandeln schon heute den Zins für morgen.

Ihre Vorteile sind.

-        Zinssicherheit bzw. Planungssicherheit

-        Sie verhandeln wenn Sie verhandeln können. Wenn Sie heute einen unbefristeten Arbeitsplatz haben und keine Probezeit haben, ist Ihre Verhandlungsposition recht gut.

-        Sollten die Zinsen wieder steigen, haben Sie bares Geld gespart.

Ihre Nachteile sind.

-        Bei gleichbleibenden oder weiter fallenden Zinsen haben Sie einen zu hohen Zins abgeschlossen.

-        Sollten Sie Ihre Immobile verkaufen wollen oder müssen und ein Pfandtausch nicht möglich sein, wird eine Vorfälligkeitsentschädigung bzw. Nichtabnahmeentschädigung fällig.

Worauf ist zu achten?

KfW – Konditionssenkung per 01.07.2014

Programm

Laufzeit/tilgungsfreie Anlaufjahre / Zinsbindung

Änderung

Altersgerecht Umbauen (159) 10/10/10 - 10 BP
Altersgerecht Umbauen (159) 10/2/10 - 5 BP
Altersgerecht Umbauen (159) 20/3/10 - 10 BP
Altersgerecht Umbauen (159) 30/5/10 - 10 BP
Energieeffizient Sanieren – Ergänzungskredit (167) 10/2/10 - 15 BP
Energieeffizient Bauen (153) 10/10/10 - 10 BP
Energieeffizient Bauen (153) 10/2/10 - 15 BP
Energieeffizient Bauen (153) 20/3/10 - 15 BP
Energieeffizient Bauen (153) 30/5/10 - 15 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (124) 10/10/10 - 5 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (124) 20/3/5 - 5 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (124) 20/3/10 - 5 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (124) 35/5/5 - 5 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (124) 35/5/10 - 5 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (134) 10/10/10 - 5 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (134) 20/3/5 - 5 BP
KfW-Wohneigentumsprogramm (134) 20/3/10 - 5 BP
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