Tipps für Finanzierer

Finanzierung ohne Grundschuld

Seit kurzem bieten einige Banken auch die Möglichkeit einen Teil der Baufinanzierung als sogenanntes Privatdarlehen, also ohne grundbuchliche Absicherung abzuschließen.

Bei einem Finanzierungsbedarf von z.B. 300.000,- Euro, besteht die Möglichkeit, davon 270.000,- Euro mit grundbuchlicher Absicherung zu finanzieren. Die restlichen 30.000,- Euro können ohne grundbuchliche Absicherung als Privatdarlehen finanziert werden.
Somit bekommen Sie für die 270.000,- Euro einen Top-Zinssatz und für die 30.000,- Euro einen etwas höheren Zinssatz.

Bezogen auf die geamte Finanzierungssumme von 300.000,- Euro ist der „Mischzinssatz“ günstiger, als wenn die gesamte Summe abgesichert worden wäre.

Außerden müssen beide Darlehen nicht zwingend bei der selben Bank aufgenommen werden und man kann sich für beide Darlehen den günstigsten Anbieter aussuchen.

Ein weiterer Vorteil dieser Finanzierungsvariante ist: Das Privatdarlehen kann flexibler zurückgezahlt werden, da eine Vorfälligkeitsentschädigung anders berechnet wird, als beim Baufinanzierungsdarlehen mit grundbuchlicher Absicherung.

Optimierung mehrerer Forward Darlehen

Sollten Sie Ihre Immobilie über mehrere Darlehen finanziert haben, die zu unterschiedlichen Terminen auslaufen, können Sie eventuell mit dem Darlehen, welches zuerst ausläuft, bzw. aus der Zinsfestschreibung kommt, Ihre gesamte Baufinanzierung optimieren.

Erhöhen Sie einfach die Darlehenssumme für das Darlehen, welches zuerst fällig wird, bis zur ursprünglichen Darlehenssumme und leisten mit dem Differenzbetrag zwischen Restvaluta und ursprünglichem Darlehensbetrag eine Sondertilgung bei den Darlehen, die später aus der Zinsfestschreibung kommen. Dadurch reduzieren Sie die Darlehenssumme, für die teuren Darlehen, die einen längeren Forward Zeitraum haben.

Außerdem sparen Sie sofort Zinsen bei den Darlehen, die in den Folgejahren fällig werden.

Haushaltsrechnung zum Rentenbeginn

Je nach Aufbau der Finanzierung kommt auch eine kalkulatorische Annuität zum Tragen. Die kalkulatorische Annuität ist eine fiktive Finanzierungsbelastung nach Ablauf der Zinsfestschreibung.

Die kalkulatorische Annuität reduziert sich bei Verlängerung der Zinsfestschreibung, daher ist insbesondere bei Personen fortgeschrittenen Alters eine langfristige Zinsfestschreibung trotz Zinsaufschlag zu empfehlen.

Alternativ kann man die Finanzierung auch endfällig gegen einen Bausparvertrag abschließen. Dadurch erhöht sich im Regelfall zwar der Effektivzins aber die monatliche Belastung kann unter Umständen reduziert werden. Diese Art der Baufinanzierung ist insbesondere bei vermieteten Objekten zu empfehlen, kann aber auch bei eigengenutzten Objekten verwandt werden.

Bei einigen Banken kann man die fiktive Finanzierungsbelastung umgehen, indem man der Bank schriftlich mitteilt, dass man einen Hausverkauf zu einem späteren Zeitpunkt plant. Ob man das Haus tatsächlich verkauft steht auf einem anderen Blatt…

Aufteilung der Baufinanzierung in mehrere Darlehen

Es gibt viele Gründe, die für eine Aufteilung der gesamten Baufinanzierung auf mehrere Darlehen sprechen.
Beispielsweise kann man die bereitstellungszinsfreie Zeit optimieren. Bei einem Neubau wird in Regelfall nach Baufortschritt ausgezahlt und man kann die Darlehen mit unterschiedlichen bereitstellungszinsfeien Zeiträumen ausstatten. Ebenso kann man einzelne Darlehen mit einer Sondertilgungsmöglichkeit ausstatten und man braucht nicht die gesamte Immobilienfinanzierung durch eine Sondertilgungsmöglichkeit verteuern, die häufig nur selten genutzt wird.

Durch die Aufteilung der gesamten Hausfinanzierung auf mehrere Darlehen kann man die Vorteile von kurzen Zinsfestschreibungszeiträumen mit den Vorteilen von langen Zinsfestschreibungszeiträumen kombinieren. Die gesamte Baufinanzierung langfristig z.B. für 30 Jahre festzuschreiben macht keinen Sinn, da Darlehen während dieser Zeit getilgt werden und man dann einen Zinsaufschlag für Zinssicherheit auch für den Teil der Finanzierung zahlt, den man nicht benötigt. Wenn z.B. eine Darlehenssumme von 50.000,- Euro nach 15 Jahren getilgt ist, braucht man diese 50.000,- Euro auch nur für 15 Jahre festzuschreiben und nicht für 30 Jahre. Je kürzer der Zinsfestschreibungszeitraum, desto günstiger ist der Zins.

Wenn Sie sich die monatliche Rate leisten können, fragen Sie nach einem Volltilgerdarlehen. Falls Ihnen dieses für die gesamte Hausfinanzierung zu teuer ist, versuchen Sie die Finanzierung in mehrere Darlehen aufzuteilen und lassen sich dann zumindest für ein Darlehen eine Volltilgung anbieten. Angenommen Sie benötigen 300.000,- Euro, dann könnten Sie z.B. 250.000,- Euro mit 2% tilgen und 50.000,- Euro als Volltilgerdarlehen mit einem Tilgungssatz ausstatten, bei dem das Darlehen während der Zinsfestschreibung zurückgezahlt ist.

Optimierung von Beleihungsausläufen

Die Zinssätze für Baufinanzierungen hängen immer vom Beleihungsauslauf also vom eingesetzten Eigenkapital ab. Also je mehr Eigenkapital eingesetzt wird, desto günstiger ist der Zins der Bank. Falls Sie z.B. eine Renten- oder Lebensversicherung haben, die Sie für Ihre Altersvorsoge behalten möchten, überlegen Sie sich, ob Sie diese zumindest als Zusatzsicherheit zur Verfügung stellen möchten. Dadurch können Sie unter Umständen einige Tausend Euro an Zinsen sparen.

Meistens gibt es bei Banken bzw. bei Finanzierungen Schwellenwerte ab denen es zum „Zinssprung“ kommt. Das führt dazu, dass man unter Umständen durch den Einsatz von 1.000,- Euro oder 2.000,- Euro mehr Eigenkapital bei der gesamten Finanzierung mehrere Tausend Euro Zinsen sparen kann.

Wenn Ihnen etwas Eigenkapital fehlt, kann man diese auch bei einer anderen Bank aufnehmen. Es gibt Banken, die sich genau hierauf spezialisiert haben.

Falls jemand für Sie eine Bürgschaft z.B. über 5.000,- Euro, 10.000,- Euro oder 20.000,- Euro übernehmen kann, hat das den gleichen Effekt wie Eigenkapital in dieser Höhe.

Nutzung von Finanzierungsaktionen

Fragen Sie gezielt nach Sonderrabatten oder Sonderaktionen. Es gibt immer wieder tolle Angebote für die verschiedensten Zwecke.

Aktionen können z.B. sein.

– Zinsrabatte für Häuser in bestimmten Neubaugebieten oder Postleitzahlengebieten

– Zinsrabatte für KfW Darlehen (der Zins für KfW Darlehen ist verhandelbar!)

– Anrechnung von KfW Darlehen im Beleihungsauslauf (KfW Darlehen werden bei der „Zinsermittlung“ behandelt wie Eigenkapital)

– Keinen Zinsaufschlag für längere Zinsfestschreibungszeiträume

– Zinsrabatt für Darlehen ab 200.000,- oder 300.000,- Euro

– Zinsrabatt für Umschuldungen oder Kaufpreisfinanzierungen (die Neubaufinanzierung kann teurer sein)

– Zinsnachlass für die Absicherung des Zinsänderungsrisikos durch den Abschluss eines Bausparvertrages

– Zinsnachlass für höhere Tilgungssätze

Finanzierungsberatung online und offline

Sie haben ein Finanzierungsvorhaben und sind sich nicht sicher,
wie die Finanzierung am besten aufgebaut werden sollte?

Wir stehen Ihnen im Emsland und den Nachbarlandkreisen Leer oder Cloppenburg gerne für ein persönliches
Gespräch oder unabhängig vom Wohnort online für ein Beratungsgespräch zur Verfügung.

In der Region von Cloppenburg bis Meppen, von Werlte bis Haren und von Haselünne bis Dörpen sind wir als
Baufinanzierungsmakler Ihr Ansprechpartner für bankenunabhängige Immobilienfinanzierungen.

Falls Sie trotz intensiver online Recherchen noch Fragen haben oder Hilfe benötigen rufen Sie uns gerne an.
Als zugelassener Finanzmakler mit den Schwerpunkten Kreditvermittlung und Versicherungsvermittlung
können wir Ihnen ganz sicher alle Fragen zu Ihrer Baufinanzierung
und zur Absicherung Ihrer Finanzierung beantworten.

Sie erreichen uns im Büro in Sögel unter den bekannten Kontaktdaten oder
Sie buchen sich sofort selbst einen Termin.
Eine Rückrufbitte können Sie hier hinterlassen.

Zinsen sparen zulasten der Flexibilität oder welches Darlehen lassen Sie zuerst auszahlen?

Falls Sie die Baufinanzierung für Ihren Neubau auf mehrere Darlehen
mit unterschiedlichen Zinsfestschreibungen aufgeteilt haben stellt
sich die Frage welches Darlehen nehmen Sie zuerst in Anspruch.
Das Darlehen mit der kürzeren Zinsbindung hat den günstigeren Zins
und wenn man dieses Darlehen zuerst auszahlen lässt spart man zunächst einmal Geld.
Das Darlehen mit der längeren Zinsbindung hat den höheren Zins und
man würde mehr Zinsen zahlen, wenn man dieses Darlehen zuerst nutzt.
Sollten die Zinsen in den nächsten 10 Jahren allerdings gar nicht oder nur leicht steigen,
hätte die frühzeitige Auszahlung dieses Darlehens den Vorteil,
dass die Zinsabläufe der Darlehen zeitlich dichter zusammenliegen (Sonderkündigungsrecht § 489 BGB)
und man hat später eine bessere Verhandlungsposition für die Anschlussfinanzierung.
Außerdem könnte man früher neu verhandeln und Zinsen sparen.

Die neuen Förderprodukte der BEG ab 01.07.2021

Das bisherige KfW Effizienzhaus wird zum 01.07.2021 durch die neue Bundesförderung für effiziente Gebäude ersetzt. Die maximale Kreditsumme wird von 120.000,- Euro auf 
150.000,- Euro erhöht. Dadurch erhöht sich auch der Tilgungszuschuss.
Dieser kann zukünftig bis zu 37.500,- Euro pro Wohneinheit betragen. Zusätzlich kann man weitere Förderprodukte mit diesem Programm kombinieren.

Kein Regionalprinzip mit dem Baufinanzierungsmakler aus dem Emsland

Die Finanzhaus Janssen GmbH & Co. KG kann Ihnen, in einer Baufinanzierungsberatung, Baufinanzierungsangebote diverser Regionalbanken und Sparkassen unterbreiten
oder auch Angebote Überregionaler Institute.
Egal, ob Sie ein Haus in Sögel oder Werlte kaufen oder ein Haus in Lathen oder Dörpen bauen möchten. Wir finden die passende Baufinanzierungslösung für Sie. 
Da die meisten Sparkassen, Volksbanken und Raiffeisenbanken das Regionalprinzip aufgehoben haben, können wir mit den Instituten aus dem Emsland z.B. im Landkreis Leer oder im Landkreis Cloppenburg finanzieren.
Sollten Sie ein Finanzierungsangebot einer Volksbank, Raiffeisenbank oder Sparkasse nutzen wollen, welche noch Wert auf das Regionalprinzip legt, denken Sie daran, dass Sie nicht zwingend in dem Ort Wohnen müssen, für den das Regionalprinzip gilt.
Wenn Sie in Meppen oder Haren wohnen und z.B. in Cloppenburg oder Lingen ein Haus finanzieren möchten, begleiten Sie sowohl die Banken mit Regionalprinzip aus Meppen und Haren und aus Cloppenburg und Lingen.

Anschlussfinanzierung oder Umschuldung der Baufinanzierung

Läuft Ihre Zinsbindung aus und Sie benötigen eine Anschlussfinanzierung?
Sicher bekommen Sie von Ihrer Bank ein günstiges Angebot!
Allerdings ist es bei Baufinanzierungen wie Strom- oder Gastarifen.
Den Neukundenbonus bekommen Sie nur von anderen Banken und dieser Bonus oder Zinsvorteil 
ist so groß, dass sich eine Umschuldung fast immer lohnt.
Kommen Sie zu uns und wir verhandeln für Sie Ihre Anschlussfinanzierung bei Ihrer Bank oder Sparkasse. 
Sollte Ihre Bank den marktüblichen Zins nicht anbieten können oder wollen, besorgen wir Ihnen ein Angebot für eine Umschuldung Ihrer Baufinanzierung. In jedem Fall sparen Sie Geld. 
Wir wissen genau, welche Zinssätze aktuell für Anschlussfinanzierungen,
Umschuldungen oder Forward Darlehen möglich sind. 
Daher können wir Ihrer Bank auch sehr schnell klar machen, wie weit das 
ggf. vorliegende Angebot für die Prolongation Ihres Darlehens
von den wirklich günstigen Angeboten entfernt ist. 
Unsere Kunden kommen nicht nur aus Sögel oder den naheliegenden Orten wie Werlte oder Lathen und wenn die Entfernung für eine persönliches Gespräch zu groß ist oder die Zeit drängt, können wir Ihnen immer einen Termin für eine Onlineberatung anbieten.