Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Was hat sich mit dem in Kraft treten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) seit dem 21.03.2016 geändert? Wie wirken sich diese Änderungen auf Hausfinanzierungen bzw. Wohngebäudefinanzierungen aus?

Folgende Erfahrungen konnten wir, das Finanzhaus Janssen Gmbh & Co. KG in den letzten 8 Monaten machen.

Personen mit wenig Eigenkapital oder im Falle von Neubaufinanzierungen mit wenigen Eigenkapital oder Eigenleistungen müssen nach Einführung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie  mit deutlich höheren Tilgungsraten / Tilgungssätzen rechnen. Die meisten Banken möchten, dass die Restschulden zum Rentenbeginn bei maximal 60% des Beleihungswertes liegen. Da der Beleihungswert von Bank zu Bank sehr unterschiedlich ermittelt bzw. festgelegt wird, kann der für die jeweilige Bank maximal zulässige Darlehensbetrag zum Rentenbeginn sehr unterschiedlich ausfallen.

Je nach Objekt kann es Sinn machen, für den Hauskredit eine Bank zu wählen, welche die örtlichen Gegebenheiten kennt oder eben auch nicht kennt. Negative Einflüsse auf den Objektwert, die den örtlichen Banken bekannt sind, sprechen für ein Immobiliendarlehen bei einer überregionalen Bank oder einer Internetbank / Onlinebank.

Auch ein Baukredit über eine Versicherung kommt in diesen Fällen in Betracht. Sollten Besonderheiten den Objektwert oder den Beleihungswert erhöhen spricht alles für einen Baukredit bei einer Bank vor Ort. Werterhöhend berücksichtigt werden zum Beispiel aktuelle Verkäufe von ähnlichen Grundstücken oder Gebäuden zum höheren Preis als dem Bodenrichtwertpreis bzw. dem Preis der für ähnliche Objekte erzielt wurde.

Um eine grobe Einschätzung des Objektwertes zu erhalten, vergleichen überregionale Banken häufig das Beleihungsobjekt bzw. das Finanzierungsobjekt mit vergleichbaren Objekten in Onlineportalen. Auch bei der Haushaltsrechnung gibt es große Unterschiede. Beispielsweise können die Lebenshaltungskosten bzw. die Lebenshaltungspauschalen um bis zu 70% differieren. Ebenso sind der Ansatz von Mieteinnahmen und die Höhe von Abschlägen von Bank zu Bank sehr unterschiedlich. Je nach Institut werden auch ausländische Gehälter und ausländische Renteneinkünfte in der Haushaltsrechnung berücksichtigt oder auch nicht berücksichtigt.

Je nach Aufbau der Finanzierung kommt auch eine kalkulatorische Annuität zum Tragen. Die kalkulatorische Annuität ist eine fiktive Finanzierungsbelastung nach Ablauf der Zinsfestschreibung. Die kalkulatorische Annuität reduziert sich bei Verlängerung der Zinsfestschreibung, daher ist insbesondere bei Personen fortgeschrittenen Alters eine langfristige Zinsfestschreibung trotz Zinsaufschlag zu empfehlen.

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